Отхвърлят ли по-младите американци мечтата за притежаване на жилище?

Може би им омръзна да им споделят, че могат да имат дом, в случай че понижат тоста с авокадо, някои представители на хилядолетието в Съединени американски щати слагат под въпрос шиболета на собствеността върху дома – и финансовия модел, продаван на поредни генерации, че вашият дом би трябвало да бъде вашият главен източник на благосъстояние.

Във вирусна обява в обществената медийна платформа X Леандра Питърс, под името @LPinFinance, разруши аргумента за наемане, а не за покупка: „ Моят наем: $2400. Това не е същото като ипотека от 2400 $ “, написа тя. „ Наемът ми е максимумът, който ще заплащам на месец. Ипотека би била минимумът, който бих плащал на месец. 

„ Текущият дом, който наема, се прави оценка на 1,1 милиона $. Нека създадем малко математика: закупуването на същия този дом при 6,8 % рента за 30-годишен закрепен период ще ми даде ипотечно заплащане от $7171. Застраховка на притежателя на жилище: $104 Данъци върху собствеността: $688 HOA: $414 . . . Ще бъда на 8377 $ на месец. Мисля, че ще се придържам към наемането. “

Данъците върху парцелите в множеството американски щати са сред 0,75% и 1,75%. HOA са такси, дължими на асоциация на притежателите на жилища, която дефинира разпоредбите за жилищна общественост.

Питърс разяснява: „ Все още имам активи. . . Инвестирам на фондовия пазар. Фондовият пазар не изисква от мен да се занимавам с наематели, тоалетни и термити. Не виждам на главния дом като на инвестиция. “

Нейната тематика в X е била гледана повече от 20,4 милиона пъти до момента и е получила някои постоянни отговори. Въпреки това, тя е една от възходящия хор от млади дами, които се застъпват за деликатно разглеждане на числата.

Американският финансов подкастър и публицист Кейти Гати Тасин стигна до същото умозаключение, когато стартира да търси да купи в Далас: „ Американската фантазия е да си купиш дом, счита се за върха на постигането му. “ Но когато се вгледа деликатно в числата, притежаването на жилище не се подреждаше за нея.

„ Реалният живот не съответстваше на описа, който ми беше споделил за това, че притежаването е по-добро от наемането “, споделя Тасин, чийто блог, подкаст и бюлетин Money with Katie бяха добити от Morning Brew на Insider Inc през 2022 година Къщите, които можеше да купи с бюджета си, бяха надалеч по-ниски от тези, които можеше да наеме на същата месечна цена. Тя споделя, че милениалите, които избират да купуват, се сблъскват с харченето „ три пъти повече, с цел да живеят на по-лошо място “: пренасяне от градски център в предградията, където губят мрежите си и изгарят разполагаемия приход до точката, в която към този момент не могат да пътуват или да вървят

„ Сърцевината на казуса – че цените на жилищата, съчетани с цената на парите назаем, надалеч надвишават пазарните цени на наемите “, споделя Тасин.

Тя акцентира скритите „ невъзстановими “ разноски за владеене на жилище: разноските за привършване на продажбата, застраховка, имуществени налози и заплащания на лихви по ипотека дружно със скъпи действия по поддръжката. Като наемател, показва Тасин, когато нейните канали се запушат, тръби се спукат, септична система се счупи или бойлерът се нуждае от промяна, нейният наемодател би трябвало да се оправи с това. Като притежател на жилище, тя ще отвори портфейла си.

Тасин разрушава образец за закупуване на къща за $500 000 с депозит от $100 000 и Ипотека от $400 000, която притежавате за 13 години – междинното време, през което притежател на жилище е обитавал в един парцел към 2021 година, съгласно Redfin. Ипотечните заеми с закрепен лихвен % в Съединени американски щати нормално са закрепени за целия период, за разлика от две или петгодишните периоди, които са типични за ипотечните заеми с закрепен лихвен % в Обединеното кралство.

Най-голямата подправена стопанска система съгласно Тасин е ипотеката заплащания. Приемайки типичната 30-годишна ипотека с закрепен лихвен % в Съединени американски щати от 5,65 %, тя пресмята, че 2309 $ на месец за ипотеката след 13 години ще възлиза на 360 195 $ (със закръгляване). Но, отбелязва тя, 262 491 $ от това са отишли ​​за банкови лихви. В резултат на това са изплатени единствено $97 704 от първичния заем от $400 000.

В допълнение има приблизително $1217 спомагателни месечни разноски за налог върху имуществото при 1 % от цената на парцела, застраховка, оценена на към 0,6 % и поддръжка на 1 % от цената на къщата, споделя Тасин. В реалност вие сте предали $650 136 за парцела след 13 години, единствено $197 704 от които са отишли ​​за създаване на личен капитал — погашение на главницата и първичния депозит от $100 000. Тъй като ипотеките в Съединени американски щати нормално не са портативни, остатъкът от заема, малко над 300 000 $, също би трябвало да бъде изплатен на 13-годишната граница, защото нов парцел значи изтегляне на нова ипотека.

От друга страна, би трябвало да се направи различно пресмятане за разноските за наемане на сходен парцел за 13 години.

Джесика Лауц, заместник-главен икономист и вицепрезидент на изследване на Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели чака покачването на цените на жилищата да върви в крайник с спомагателните разноски за благосъстоятелност. На множеството пазари, „ откакто са се задържали в дома си в продължение на 10 години, което е типичното притежаване в дома, притежателите на жилища са спечелили 97,8% от цената си от май 2014 година до май 2024 година “, споделя тя. „ След 13 години притежателите на жилища са спечелили 147,7% от цената на дома си. “ Годишната възвръщаемост на фондовия пазар на S&P от 2011 година насам е над 10 %.

През десетилетията банките постановяваха ипотеки, подкрепяни от поредни държавни управления, и печелеха доста за кредиторите. Цените на жилищата се повишиха, само че също и лихвите по ипотечните заеми. Tassin употребява лихвения % от 5,65 %, който тя откри в Bankrate като междинен 30-годишен закрепен лихвен % по ипотека, когато направи своите цифри през лятото на 2022 година Текущият еквивалент е към 7 %. Неотдавнашно изследване, поръчано от Redfin, също откри „ непо “ жилищен пазар, на който 36 % от поколението Z и хилядолетните купувачи на жилища в Съединени американски щати чакат да се извърнат към „ банката на мама и баща “, с цел да поддържат продажбите.

Въпреки че хората от поколението на хилядолетието към момента доста купуват парцели — до края на 2022 година повече от половината потомство са били притежатели на жилища, съгласно листата на жилищата — проучването също по този начин откри, че мнозина ще продължат да наемат. Неговото изследване от 2022 година откри, че съвсем една четвърт от поколението, което то дефинира като родените сред 1981 и 1996 година, възнамеряват „ постоянно да наемат “, акцентирайки аргументи както негативни, по този начин и позитивни, от непосилността на ипотеките до гъвкавия метод на живот и неналичието на спомагателни разноски. Това е нарастване от 13,3 %, които споделят, че постоянно ще наемат през 2018 година

Тасин не е сюрпризиран, че тази възрастова група е разглеждайки наемането пред закупуването. Не единствено тъй като притежаването на жилище е било по-достъпно за предходните генерации, само че, което е сериозно, милениалите в този момент имат други благоприятни условия за вложение. „ Закупуването на жилище беше най-лесният метод да изградите личен капитал в нещо и държавното управление на Съединени американски щати в действителност подтиква притежаването на жилище “, споделя тя. „ Сега милениалите и поколението Z, като цифрови локални поданици, имат на ниска цена, в случай че не и безвъзмезден достъп до обществените пазари на суперкомпютри в нашите джобове. “

Тя има портфолио от диверсифицирани, евтини индексни фондове. „ Не просто наемате за по-малко пари, а че взимате парите, които бихте похарчили, и ги поставяте в друг клас активи, който в доста връзки е по-безопасен и по-евтин. “

Тя знае, че множеството хора не могат да бъдат уверени. „ В Съединени американски щати недвижимите парцели в действителност са вяра – няма математика, която можете да им покажете, която да промени мнението им. “ Но за нея разказът за притежаването на жилище „ към този момент няма смисъл – хората стартират да мислят с повече аналитично око, а не като предупреден извод “.

Кристи Шен, някогашен софтуерен инженер, станал съавтор на Quit Like a Millionaire, финансира номадското си „ пенсиониране “, като живее от капиталовия си портфейл. Тя счита огромната ипотека за голям хазарт. „ Една къща е неликвидна, за разлика от акциите. В резултат на това е по-трудно да се възползваме от нови благоприятни условия за работа в други градове “, споделя тя. „ И е мъчно да се измъкнем по време на жилищни спадове. “ Тя повтаря посланието на Тасин: „ Ключът е да наемете и да инвестирате, вместо да купувате къща. “ 

Шен има вяра, че се случва смяна измежду милениалите, които би трябвало да се „ приспособяват към нова действителност “, вместо да следват остарелите препоръки на родителите си, с цел да получат тапия, работа, пенсия и къща. Може да е доброжелателно, споделя тя, само че не е използвано в епоха на обвързвана с технологиите неустановеност на работата.

Въпреки това, прибавя тя, милениалите „ също имат попътни ветрове. Като способността да работите от разстояние, да пътувате на ниска цена, като употребявате благи за постоянно летящи клиенти и хотелски точки, както и географски арбитраж. “ 

Тасин намира ли за любопитно, че видните гласове, които притеглят вниманието по тази тематика, са дами? „ Мисля, че дамите са по-склонни да се съмняват дали собствеността върху парцелите е верният път “, споделя тя. „ През последното десетилетие имаше коренна смяна във финансовата просветеност измежду дамите. С това идва слагането под подозрение на стандартната мъдрост.

„ Жените от поколението на хилядолетието и поколението Z, които са гледали майките си през 90-те години на предишния век да бъдат техни съществени грижи и да работят на цялостен работен ден – и да се пробват да имат всичко – в този момент одобряват по-отблизо по какъв начин могат да запазят финансовата си самостоятелност, изключително след майчинството “, споделя Тасин. „ Тъй като оставаме несемейни по-дълго и чакаме да имаме деца, има смисъл покупката на жилище също да предстои на по-задълбочена инспекция.

„ Също по този начин не оказва помощ, че при положение на бракоразвод в Съединени американски щати е по-вероятно дамите да получат къщата . . . които не могат да си разрешат сами. Това оставя доста дами в по-лошо финансово състояние, в сравнение с в случай че вместо това се бяха съсредоточили върху вложение в пенсионни активи с ниски разноски за поддръжка и насърчаване на личен приход. “

Питърс получи поляризирани отговори на своята нишка X. „ Значителна част от противоположната връзка беше пренебрежителна “, споделя тя, „ като някои хора дискредитират моята позиция само въз основа на моя пол. “ Но тя откри, че доста някогашни притежатели на жилища са съгласни, че наемането чартърен е по-подходящо за техните условия.

„ Някои коментатори направиха съпоставения сред покупката на дом през днешния ден и личните им покупки отпреди 23 години. Това е малко като да се пробвате да употребявате флопи диск за запазване на данни от облака – правилата може да са сходни, само че осъществяването е друго. “

Лауц от NAR приема, че вложенията са изиграли роля. „ Разбира се, тазгодишните купувачи на жилища са по-склонни да употребяват финансови активи като акции за първичната си вноска, тъй че фондовият пазар също може да бъде път към собствеността на жилище “, споделя тя, само че прибавя, че NAR е отчел рекордно високо равнище в междинните цени на жилищата предишния месец. „ В този сюжет притежателите на жилища са спечелилите. През последното тримесечие 90 % от пазарите на метрото означиха покачване на цените на жилищата, а 30 % от пазарите на метрото означиха двуцифрено нарастване на цените по отношение на предходната година. ”

И жилищата остават дълготрайно вместилище на благосъстояние, тя споделя. „ Федералният запас оповестява, че притежателите на жилища имат близо 400 000 $ благосъстояние, до момента в който наемателите имат малко над 10 000 $. Като цяло притежателите на жилища в Съединени американски щати имат 40 пъти по-голямо благосъстояние от наемателите. “

Тасин признава, че наемите ще се покачат с времето. Въпреки това, „ цените на жилищата, съчетани с разноските за заемане на пари, надалеч надвишават пазарните цени на наемите в почти 70 % от Съединени американски щати сега “.

Питърс признава, че не се е отказала да има личен дом. „ На прочувствено равнище постоянно съм била привлечена от концепцията за благосъстоятелност на жилище “, споделя тя, само че чака „ когато цифрите се изравнят за мен “.

Сега Шен живее в Торонто, Канада, следвайки нейното лично предписание 150 — като вземе месечната ипотека и я умножи по 1,5. „ Ако това е по-малко от месечния наем, купете. Иначе чартърен. Не следвайте стадото или възприятията си. Следвайте математиката. “

Научете първо за най-новите ни истории — следвайте в X или в Instagram